Chacun sait que le secteur de l’investissement immobilier israélien est en manque structurel  de logements. Selon l’agence de Notation S&P le manque est de 150.000 à 200.000 unités. Que fait l’état d’Israël pour restaurer le parc immobilier déjà existant, le rénover et le développer ?

Il existe un dispositif fort connu des Israéliens, peut-être un peu moins des français appelé « TAMA 38 », acronyme en hébreu de : Tokhnit Mit’ar Artzit en français : planification du Réseau National. Il existe plusieurs sortes de TAMA 38, nous ne parlerons aujourd’hui que de la forme la plus ancienne.

Quel en est le principe ?

Le fondement du TAMA 38 se trouve dans la votation de mars 2005 dans lequel le gouvernement israélien a fait passer une loi pour le renforcement et la rénovation des immeubles afin de réduire les conséquences éventuelles de tremblements de terre.

En effet, selon une étude mise en place par le gouvernement, de nombreux immeubles, en particulier ceux ayant reçu un permis de construire avant les années 1980 pour pallier au manque de logements pour les immigrants arrivant en masse dans le pays, ne respectent pas les normes sécuritaires. Les conséquences d’un tremblement de terre pourraient ainsi se révéler désastreuses.

Les règles essentielles

• Les travaux Tama 38 ne s’appliquent pas à des immeubles ou bâtiments qui ne sont pas occupés en permanence, comme des entrepôts.
• Il faut que l’immeuble ait obtenu son permis de construire avant 1980.
• L’immeuble doit comporter plus de deux étages. Il ne doit pas porter sur des arrêts de démolition émis par le tribunal.

Les avantages pour les propriétaires :

1. Les Frais : Les propriétaires des appartements de l’immeuble ne subiront aucun frais liés au renforcement et à la rénovation du bâtiment.
2. La plus-value: L’immeuble devient conforme aux normes sécuritaires et une rénovation intérieure et extérieure est effectuée.
3. Les appartements déjà existants sont sécurisés et agrandis par l’ajout obligatoire d’une pièce sécurisée (mamad). Parfois, si le promoteur a donné son accord, des balcons et des places de parking sont également mis en place. Ceci n’est toutefois pas obligatoire.

On sait aujourd’hui qu’un appartement dont l’immeuble a connu une rénovation Tama 38 voit sa valeur marchande augmenter de 15 à 30%.

 Le relogement

Pendant la durée des travaux les propriétaires s’engagent à donner l’entière propriété du toit et des appartements qui y seront construits au constructeur, responsable des travaux.

Les copropriétaires doivent donc trouver un appartement pour se loger pendant la durée des travaux.

Le promoteur paie aux copropriétaires une certaine somme pour le loyer des appartements de relogement. Mais si un copropriétaire veut être relogé dans un appartement avec un loyer plus élevé que ce que propose le promoteur, il devra payer la différence chaque mois.

Les frais de déménagement sont à la charge du propriétaire.

Cela peut-être aussi un vrai changement pour l’équilibre familial, changement d’école, éloignement du travail…

Une opération qui peut s’avérer très rentable pour les investisseurs

Mais nous n’avons jusqu’à maintenant évoqué que la partie propriétaire.

Les banques ne finançant en général qu’environ 70 % des projets, les opérateurs ont recours à des investisseurs privés pour le reste du développement de leurs projets.

La durée moyenne d’un projet TAMA 38 est de 24 à 36 mois.

Les investisseurs prêtent donc de l’argent aux développeurs en contre partie d’un rendement.

Ils peuvent recevoir  en contrepartie différentes garanties, l’immeuble, une garantie bancaire du promoteur ou sur la société elle même.

Les meilleurs projets procurent un rendement annuel de 10 à 12%.

Pour conclure, c’est un moyen de participer aux mises aux normes nécessaires, du parc immobilier Israélien, et ainsi à l’économie Israélienne. De nombreux opérateurs existent sur ce type d’investissements, très rentable, pour tout le monde, les propriétaires, les constructeurs,  les investisseurs, quand ils sont sélectionnés et dirigés par des professionnels !!